Квартира на чердаке - Relax-Nk.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Квартира на чердаке

Квартира на чердаке

Квартиры с мансардами столичные риелторы называют штучным товаром. В отличие от Санкт-Петербурга, где сохранилось много старых зданий со скошенными крышами и жилыми чердаками, в Москве мансарды — как правило, результат надстройки и реконструкции.

Тем не менее некоторое количество таких необычных объектов в столице есть. Эксперты рассказали, что это за предложения, где и по какой цене их можно приобрести.

Предложение

Квартиры с мансардами — как в новостройках, так и на вторичном рынке — встречаются в основном в малоэтажных домах в престижных районах Москвы, и большинство из них относится к дорогим сегментам. В сегменте массового жилья они не представлены.

«В современном понимании мансарда — это либо надстроенный этаж, либо благоустроенный чердак, когда поднимается линия кровли, делаются окна в скосе, — пояснила председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — В Москве есть несколько домов с централизованно надстроенными мансардами — например, на Фрунзенской, Саввинской и Котельнической набережных. В новом фонде такие предложения встречаются тоже нечасто».

По данным компании «Инком-Недвижимость», в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья Старой Москвы, равном сейчас 30 636 объектам, квартиры с мансардами составляют совершенно незначительную долю — всего 2%. При этом на рынке новостроек объекты с мансардами есть только в комплексах апартаментов. Лофт-апартаменты в виде мансарды встречаются, к примеру, на последних этажах исторических зданий в центре столицы или в зданиях фабрик после реконструкции.

«На вторичном рынке, как правило, это квартиры, отремонтированные собственниками дома или верхних этажей, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Первые примеры подобной двухуровневой организации помещений замечены еще в 1990-х годах».

Цены

Разброс цен на квартиры с мансардами — 0,1–1,2 млн руб. за 1 кв. м, средняя стоимость — почти 400 тыс. руб. за «квадрат», отмечают аналитики «Метриум». Вообще, разброс цен на помещения такого типа довольно большой. Самый маленький бюджет покупки квартиры с мансардой — около 13,5 млн руб.

По данным онлайн-сервиса объявлений ЦИАН, по такой цене можно купить, например, мансарду в сталинском доме на Ленинском проспекте. За 19 млн руб. продаются 32–35-метровые лоты в «Метрополис Лофт» на Мясницкой, где был полностью переоборудован чердак. В комплексе бизнес-класса St Nicolas в Тверском районе, который представляет собой отреставрированное здание XIX века в стиле барокко и классицизма, мансарды стоят от 90 млн до 189 млн руб. Наиболее дорогой из лотов на переоборудованных чердаках — 320-метровое помещение на Знаменке за 380 млн руб.

Среди апартаментных комплексов мансарды предлагаются в нескольких проектах — например, в «Берзарина 12», «Николаевском доме», Wine House, «Доме на Красина», Studio 12, «Лофт 17», Clerkenwell House и ряде других. Средняя цена на такие мансарды составляет 387 тыс. руб. за 1 кв. м.

«Само по себе наличие мансардного этажа еще не означает, что такое жилье будет стоить дороже обычной квартиры, — отмечает Мария Литинецкая. — Цена мансарды может как превосходить расценки на традиционное жилье, так быть и меньше на 10–15%, если нет спроса: не всегда реконструкция идет на пользу планировке объекта. Впрочем, иногда наличие мансарды никак не отражается на ценнике, если низкий потолок, отсутствие отопления или ограниченная инсоляция не позволяют сделать полноценное помещение».

Спрос

В Москве спрос на квартиры с мансардами довольно низкий из-за их высокой стоимости и нестандартного формата, говорят эксперты. Но если покупатель заинтересован в покупке просторного помещения в определенной локации, то он может рассмотреть такой объект. Быстро продать помещение с мансардой можно также в том случае, когда на него находится покупатель-оригинал, прицельно подыскивающий себе жилье с необычной планировкой.

«Наличие необычных планировок (в том числе и в помещениях, расположенных на чердаках) зачастую усложняет процесс реализации объектов на вторичном рынке, — рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — Сейчас в тренде рациональный подход к выбору жилплощади, и покупатели не хотят переплачивать за вычурные дизайнерские идеи, пусть и запоминающиеся, или за возможность жить в прямом смысле слова под крышей дома. И даже если владельцы пентхаусов и квартир с мансардами не завышают стоимость предложения, реализовать подобное жилье в короткие сроки удается обычно лишь при снижении цены приблизительно на 20%».

Мансарды не очень востребованы среди покупателей из-за проблем с инсоляцией, добавляет Оксана Вражнова. Небольшое количество света — их главный недостаток. Однако благодаря современным технологиям жизнь «на чердаке» становится столь же комфортной, как и в обычных помещениях, хотя инерция мышления пока не преодолена и не позволяет сделать спрос на мансарды массовым, говорит Мария Литинецкая. Тем не менее желание поселиться в необычном месте растет, и девелоперы реагируют на постепенно возрастающий интерес покупателей.

Жильё для нищих поэтов и миллионеров. Сколько стоит мансарда в Москве

Мансарда — помещение чердачного типа, которое используется для жилья. Согласно российскому определению, фасад мансарды должен быть полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения крыши и фасада должна быть не более 1,5 м от уровня пола.

Первые мансарды появились в XVII веке, а название получили в честь архитектора Франсуа Мансара (1598–1666), который в 1630 году одним из первых спроектировал подкровельное пространство как жилое, использовав специальную крышу. Сегодня её нередко можно увидеть в дачных посёлках, но для своего времени такое изобретение было прорывным: более крутые нижние «крылья» крыши позволяли значительно расширить пространство чердака.

Широкое распространение мансарды получили в Париже начала XIX века. Дело в том, что величина налога на недвижимость тогда зависела от этажности, в то время как чердак этажом не считался. Поэтому жильё в мансарде было одним из самых дешёвых, и в нём жили бедняки, в том числе нищие, но нередко гениальные художники.

Мансарды снимали Гофман, Ремарк, Хемингуэй, Рембо и многие другие писатели, художники, поэты и музыканты. При этом в те времена о романтике мансард речи не шло: жить здесь было несладко. Летом крыша прогревалась на солнце, и стояла невыносимая духота, а зимой в мансардах было очень холодно. Будущий нобелевский лауреат, норвежский писатель Кнут Гамсун, так описывал в письме знакомому свой чердачный быт: «Я сижу в мансарде, где ветер дует сквозь стены, печки нет, сумеречно, свет проникает сквозь маленькое окошко. У меня почти нет возможности выходить из дома, так как холодно, а у меня совсем скверно с одеждой».

Мансарда Раскольникова

Первые мансарды появились в России в XVIII веке, и строить их начали в Санкт-Петербурге, который всегда первым перенимал европейский опыт. Однако они не были похожи на те просторные мансарды в Париже, которые сегодня нередко показывают в голливудских фильмах. Понять, что из себя представляли такие помещения, можно, прочитав описание комнаты Раскольникова в романе «Преступление и наказание»: «…это была крошечная клетушка, шагов в шесть длиной, имевшая самый жалкий вид с своими жёлтенькими, пыльными и всюду отставшими от стены обоями, и до того низкая, что чуть-чуть высокому человеку становилось в ней жутко, и всё казалось, что вот-вот стукнешься головой о потолок. Мебель соответствовала помещению: было три старых стула, не совсем исправных, крашеный стол в углу, на котором лежало несколько тетрадей и книг; …и наконец, неуклюжая большая софа, занимавшая чуть не всю стену и половину ширины всей комнаты, когда-то обитая ситцем, но теперь в лохмотьях и служившая постелью Раскольникову».

В патриархальную Москву мансарды пришли позже и широкого распространения не получили. С началом массовой застройки использование чердака под жильё стало и вовсе невозможным: в панельных домах чердачные помещения имеют чаще всего высоту меньше человеческого роста. «Возвращение мансард» произошло в 1990-е годы, когда с появлением новых материалов и технологий появилась возможность сделать из чердачного помещению квартиру, ничем не уступающую по комфорту обычному жилью. Сегодня о том, что квартира находится в мансарде, напоминают лишь скошенные стены.

Жильё для художников, инвесторов и холостяков

Квартиры в мансардах и сегодня остаются специфическим жильём, которое подходит далеко не всем. «В мансардах, обустроенных в верхних этажах старых домов, могут быть низкие или сильно скошенные потолки и маленькие окна-бойницы. В таких помещениях бывает недостаточный напор воды, а в домах старого фонда не всегда есть лифт. Свет, проходящий в окна, расположенные над головой — не очень удобный вариант для жилья. Он больше подходит под студию или мастерскую», — считают в ГК «Премьер».

Также, по мнению экспертов, нужно особое внимание при покупке мансарды уделять юридическим вопросам: иногда бывает так, что собственник незаконно объединил квартиру на верхнем этаже с мансардой. В этом случае все проблемы лягут на покупателя. Основная трудность заключается в том, что для получения мансарды в собственность нужно заручиться письменным согласием всех собственников жилья в данном доме. В противном случае присоединение чердака к квартире можно будет оспорить в суде. Это основная причина, почему мансард нет на всех чердаках в центре Москвы.

Но несмотря на все трудности, мансарды быстро находят своих покупателей. По данным коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, большая часть покупателей мансард — холостяки, которые устраивают в них квартиры-студии. Также мансарды пользуются спросом у инвесторов, которые справедливо полагают, что эксклюзивность — весомый аргумент в пользу ликвидности такого предложения. Однако нередки случаи, когда квартиры в мансардах покупают и семейные пары, которые стремятся приобрести ни на что не похожее жильё.

Жильё для избранных

На рынке недвижимости Москвы мансард всё ещё немного. «В Европе такой вид недвижимости очень распространён. Там это стандартная практика — дома сразу строятся и продаются с мансардами и террасами. Соответственно, рынок намного больше, и спрос на такое жильё уже сформирован. А у нас это преподносится больше как дополнительная «фишка» к проекту. Поэтому объём столичного рынка жилья с мансардами крайне мал», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

По данным аналитического центра ГК «Премьер», объём предложения мансард в Москве составляет около 0,5–1 % от общего количества жилья на рынке. В Санкт-Петербурге предложение в полтора раза выше, а Европе — в несколько раз. Причём это касается не только площади, но и количества мансард. Если в Москве квартира на чердаке обычно не меньше 100 кв. м, то в Европе есть и маленькие мансарды в 20–30 кв. м.

Читайте также:  Как подобрать цвет межкомнатных дверей

Ещё одной особенностью современных мансард является то, что находятся они нередко не в историческом центре Москвы. «Если говорить про ЦАО, то больший объём такой недвижимости уже давно выкуплен, и по бросовым ценам такие объекты уже никто не продаст», — считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Цена на романтику

По иронии истории, квартиры в мансардах в Москве сегодня одни из самых дорогих, а покупают их не нищие поэты, а очень богатые люди. «Стоимость мансард в Москве начинается от 200 тыс. руб./кв. м (проект апартаментов Loft Garden рядом со станцией метро «Рижская») — и может доходить до 1 млн руб./кв. м (ЖК «Резиденция Знаменка», расположенный на улице с аналогичным названием) в шаговой доступности от Кремля», — рассказал АиФ.ru Григорий Алтухов. По данным эксперта, в проектах массового сегмента дома с мансардами единичны. Например, такие квартиры продавались в малоэтажном жилом комплексе комфорт-класса «Западное Кунцево» (2 км от МКАД). В данный момент купить такое жильё можно только на вторичном рынке.

По данным Светланы Бириной, цены на квартиры с мансардами по Москве в среднем варьируются от 20 до 300 млн руб., в зависимости от места расположения, категории дома и площади. К примеру, за 20 млн можно купить мансарду в апарт-комплексе «The Loft» (Духовский, 17) общей площадью 79 кв. м. За 250–300 млн руб. продаются апартаменты с видом на Кремль на Знаменке, д. 13.

«Пол фанерный, на стене портрет Сталина»

Россияне переезжают из квартир на чердаки, в подвалы и гаражи. Почему это выгодно?

Если какую-то базовую потребность не получается удовлетворить легальным путем, человек обязательно придумает обходной путь. С жильем это правило работает особенно наглядно, и путей хватает на любой вкус. Не имея средств на собственную квартиру, кто-то идет на рынок аренды, а кто-то осваивает не приспособленные для жилья объекты. Как поселиться в гараже, на маяке или в эллинге и что за это будет, выясняла «Лента.ру».

Практика стилизовать девелоперские проекты под что-то другое — будь то птичьи гнезда, скворечники или даже огромные шишки — насчитывает уже не первое десятилетие. То же самое касается и редевелопмента под жилье или гостиницы изначально не приспособленных для этого объектов: маяков, церквей, тюрем и т.д.

В этих случаях застройщик уже взял на себя все затраты на перевод объектов в жилой статус. Соответственно, и стоят такие «квадраты» не дешевле, а часто и дороже обычного жилья. Другое дело — поселиться внутри юридически нежилого объекта. Это можно сделать с минимальными затратами, а то и бесплатно.

Не жильцы

32-летний Константин из Ростова-на-Дону почти полтора года прожил в гаражном кооперативе, накопил за это время денег и взял ипотеку: «Мне было тогда 29 лет, женат, жили с родителями жены в частном доме. Поженились в 20, и к тому моменту брак совсем распался. Жена мне изменяла, я знал об этом, и сам не отставал. Ушел в один момент — и сразу вылетел с работы: всю жизнь трудился у тестя в автосервисе, и тот меня выгнал. Пошел к друзьям — у одного пожил, у другого, искал работу. И в какой-то момент сообразил — есть же гараж у Антона, младшего брата моего другана, после деда остался. Он там все свободное время проводил до армии. Переехал жить в гараж — сначала, конечно, стремно было: пол фанерный, грязно, на стене портрет Сталина, черт-те что. Туалет на территории. Потом нормально, освоился, стены оклеил, шкафы, раскладушку забрал по объявлению — стало похоже на дачный домик. Устроился в автосервис по соседству, но переезжать не стал — решил, накоплю денег. На самом деле — нормально, не дует, коммуналки никакой, тещи никакой. Даже девушку завел. Вот, кстати, это главная проблема — мужики в гаражи постоянно водят девочек развлекаться. Так что я со своей девушкой вечером не заходил “домой”». За год с лишним Константину удалось отложить 300 тысяч рублей — сейчас он живет в собственной (хотя и ипотечной) квартире.

Похожая история у Алексея из Москвы — 27-летний сотрудник пиар-агентства потерял работу в кризис: «Я работал в основном с компаниями-застройщиками коттеджных поселков, такая была специализация. В 2009 году они разорялись один за другим, как, собственно, и пиар-конторы. Так я остался без работы, квартиры у меня не было — приехал в Москву из Смоленской области. Зато был свой участок в ста с чем-то километрах от Москвы — застройщик-клиент продал с большой скидкой. Вообще, я собирался там строиться, но постепенно — надо было накопить денег сначала. Но с этим не сложилось. Еще счастье, что забор зачем-то поставил, охранять, вообще, было нечего. В итоге с января по май 2009-го я снимал комнату, работал “бомбилой”. Потом увидел где-то в новостях сюжет, что в Москве гараж сдают в аренду под жилье — и осенило. Купил за бесценок у знакомого застройщика контейнер, в каких живут строители, отвез на участок. Вместе с другом привели в порядок, и я в мае уже туда переехал. Сначала дико холодно было, ну и без водопровода не очень — ходил на колонку. Потом лето, привык, летний душ сделал, септик. Внутри все оформил, даже стильненько получилось. Единственное, без интернета страдал — с другой стороны, после 10-12 часов работы таксистом домой приезжаешь и отключаешься. Короче, пережил так лето, а к осени уже, слава богу, вышел на нормальную работу».

Москвичка Елена несколько месяцев прожила в подвале. «На самом деле, не думайте, я не бомж какой-нибудь. Работаю в рекламном агентстве, квартиру сначала снимала, потом решила покупать. Понятно, что в ипотеку, и не на Остоженке, а в Балашихе, но все же. Нашла сначала вторую работу на фрилансе, чтобы первое время хватало и на платежи, и на съемную квартиру. Взяла кредит, все нормально — и тут вдруг за два месяца из агентства уходят почти все клиенты, зарплату платить нечем, работы нет. Короче, треш. Начальница меня вызывала, говорит — я все понимаю, но что мы можем сделать. Единственное — живи пока в офисе, если хочешь. А офис у нас — это подвал жилого дома (на Чистых прудах, кстати). Темновато, сыровато, но и туалет есть, и душ. Принесла раскладушку, чемоданы, и так и прожила с июня по октябрь, пока дом не сдали. Нормально, на самом деле — даже дисциплинирует: уборщица по утрам в восемь приходит, я к этому моменту уже при параде, умытая, накрашенная. В общем, сильно меня этот подвал выручил».

Если очень хочется, то можно

В принципе, как говорят опрошенные «Лентой.ру» эксперты, прямого запрета на проживание в нежилых помещениях нет. «Жить можно где угодно: на месте работы, в гараже, бытовке при дворницкой. Никаких законов, запрещающих это, нет, — рассуждает Александр Луценко, генеральный директор «КТБ Проект». — Нужно лишь иметь в виду несколько нюансов. Во-первых, прописка в нежилых помещениях запрещена, но она запрещена и в апартаментах, которые, тем не менее, активно продаются и арендуются. Во-вторых, не должны быть нарушены санитарно-гигиенические правила».

Тут надо сказать, что оба этих нюанса, в принципе, могут стать источниками реальных проблем для обитателя «нежилых» метров — если кто-то из окружения захочет ему такие проблемы доставить.

«В Законе РФ №5242-1 сказано, что гражданин Российской Федерации должен быть зарегистрирован по месту жительства, но только в том помещении, которое предназначено для этого, — поясняет юрист-эксперт компании «Этажи» Анастасия Дмитриева. — Соответственно, чтобы без всяких рисков жить в гараже, его придется переделать так, чтобы он соответствовал всем обозначенным в Жилищном кодексе РФ нормам, и оформить как недвижимость, пригодную для регистрации и постоянного пребывания». Разумеется, ни о какой экономии тут речь уже не идет — проще сразу купить квартиру или дачный домик, благо, получить постоянную регистрацию на даче теперь можно.

С санитарными нормами тоже не все просто — они прямо запрещают (ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») проживать в нежилых помещениях, подчеркивает Андрей Андреев, адвокат, управляющий партнер юридического бюро «U&Partners». «С другой стороны, при заключении стандартного договора купли-продажи нежилого помещения цель покупки и вид использования не указываются, а значит, новый собственник может находиться в таком помещении круглосуточно, — говорит эксперт. — Вот в договоре аренды прописывается, в каком именно качестве планируется использовать помещение: под магазин, ателье, интернет-кафе и так далее. Постоянное или даже временное проживание в таком помещении невозможно. Впрочем, почти невозможно и доказать в суде факт такого проживания».

Единственный реальный вариант получить проблемы при проживании на нежилых метрах, как рассказывает Андреев, — это жалобы (например, соседские) в Роспотребназдор. Вот в этом случае возможна проверка. «Если факт нарушения будет установлен, то к нарушителю будут применены штрафные санкции, — отмечает эксперт. — Физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 2000 рублей, юридическое — до 20 000 рублей. При этом на предпринимателей (как физических, так и юридических лиц) может быть наложен запрет на занятие своим бизнесом до 90 суток. А это уже грозит большими финансовыми потерями». То есть, разрешая Елене пожить в офисе, начальница — скорее всего, по неведению — как раз приняла на себя серьезные риски, тогда как сама Елена в худшем случае заплатила бы пару тысяч рублей.

Да вы эстет

Неудивительно, что россияне активно осваивают не предназначенные, но пригодные для проживания объекты. По сути, это целые полулегальные рынки, имеющие, кстати, свою специфику в зависимости от региона.

«Проживание людей в гаражах, подвалах, вагонах, контейнерах и т.д. — в реальности весьма распространенное явление, — рассказывает юрист Европейской Юридической Службы Людмила Старовойтова. — В Москве довольно часто встречаются предложения о найме гаражей, вагонов, подвальных помещений, иных нежилых помещений для постоянного проживания граждан. Стоимость подобных объектов, как показывает практика, значительно ниже стоимости жилого помещения».

Чаще всего, впрочем, в объявлении не указывается прямо, что к проживанию предлагается нежилой объект, — обычно подобные детали потенциальный съемщик узнает при живом общении. И тут, как подчеркивает эксперт, надо отдавать себе отчет: если при аренде заключается договор, в котором указано, что нежилое помещение будет использоваться как жилье, юридической силы он иметь не будет.

Читайте также:  Детская для двоих детей: особенности выбора мебели

«Много гаражей сдается “под жилье” в Краснодарском крае, — рассказывает брокер по операциям с недвижимостью, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева. — А иногда и сами владельцы переезжают в гараж, в котором сделана надстройка, а дом сдают».

В Петербурге довольно часто под жилье предлагаются переоборудованные чердаки и подвалы. «Можно встретить варианты аренды помещений в цокольных этажах домов. Ставка по ним ниже аналогичных квартир примерно на 30 процентов, — говорит Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе холдинга «Аквилон Инвест». — Из минусов — дефицит или полное отсутствие окон, а, значит, естественного освещения».

Сергей Ткаченко, эксперт агентства недвижимости CENTURY 21 Capital Petersburg, добавляет в этот список флигели в домах дореволюционной постройки. «В основном это бывшие дворницкие, конюшенные, котельные, комнаты прислуги — они сейчас используются как маневренный фонд, квартиры или хостелы. Если же говорить о более современных постройках, то можно встретить предложения для временного размещения в бывших офисных помещениях, — рассказывает эксперт. — Мы один раз столкнулись в работе с нежилым помещением в новом доме по Выборгскому шоссе — там проживали, а может и сейчас живут вахтовики и разные маргиналы. Спали на четырехъярусных самодельных нарах, при этом у них была четкая иерархия: кто побогаче — арендовал койко-место в комнате на десятерых, по 350 рублей в сутки. И претенденту еще надо было получить согласие от всех проживающих. А кто попроще — селился в комнату на 80 мест, это стоило 250 рублей. Еще, помню, стояла стиральная машина — 50 рублей одна стирка».

Как ни странно, нежилье привлекает не только маргиналов или попавших, что называется, в трудную жизненную ситуацию обывателей, но и людей с высокими эстетическими запросами.

«Одно из самых интересных нежилых помещений для превращения в жилое, из моего опыта, — это неэксплуатируемые башенки на сталинских домах, — рассказывает Александр Луценко. — Это большие панорамные окна, потолки выше 4-5 метров, позволяющие организовать антресольные этажи, это возможность присоединить часть прилегающей кровли и организовать там террасу».

Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве России, вспоминает про такие нестандартные варианты, как эллинги (встречаются, например, в Крыму) и художественные мастерские, которые, кстати, довольно часто используются под жилье в Москве. «Студии художников на чердаках высотных домов практически гарантируют уникальные виды, но чаще всего их жители должны мириться с неудобствами из-за планировок (часть помещений с низким потолком, а часть наоборот с более высоким и т.п.), сложностей со входом (например, лифт идет до 12 этажа, а потом нужно пройти через открытый балкон на лестницу на чердак), терпят соседство с шумным лифтовым хозяйством, — говорит эксперт. — Зато, например, студия художника на Большой Андроньевской улице в Москве стоит на 15-30 процентов дешевле, чем куда менее просторная квартира в том же доме».

В целом же, по обобщенной оценке опрошенных «Лентой.ру» риелторов и брокеров по коммерческой недвижимости, предлагаемое для проживания нежилье может стоить от 15 до 60 процентов дешевле аналогичных жилых помещений. Идти на такую экономию или нет — каждый решает сам. Фактически же, если не раздражать соседей и не «светиться» перед компетентными органами, жить на чердаке, в гараже, эллинге или подвале можно годами.

Преимущество «последнего этажа». Как законно расширить жилплощадь за счет чердака

Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.

В этой статье пойдет речь о том, насколько осуществимой является идея присоединения чердака, а также о последовательности действий, выполнение которых должно привести к осуществлению замыслов.

Смысл идеи

Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла). Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела. Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.

Чтобы превратить часть чердака в жилое помещение, необходимо провести перепланировку, во время которой произойдет объединение квартиры на последнем этаже и площади, которая находится непосредственно над этой квартирой. Как правило, техническая часть вопроса, хотя и требует определенных (иногда весьма значительных) финансовых вложений, но все же во многих случаев является реализуемой. А вот вопросы, которые касаются организационной и юридической части замысла, требуют времени и терпения, поскольку решение их является более затруднительным, а в ряде случаев даже при всей настойчивости владельца квартиры некоторые препятствия устранить не получается.

Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.

Организационная часть

Чердачное пространство не является помещением общего пользования, однако является общей собственностью владельцев дома (ст. 36 ЖК РФ), как и прочие помещения, инженерные коммуникации, крыши, пр. Поэтому, для того чтобы один или несколько владельцев квартир на последнем этаже могли использовать или присоединить площадь чердака в своих целях, необходимо согласие жильцов всех квартир дома.

Такое согласие может быть получено исключительно посредством проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома, поскольку только в компетенции собрания принятие решений о ремонте, реконструкции дома, проведении различных строительных работ, возведении дополнительных сооружений (2 ст. 44 ЖК РФ).

Во многих случаях получить согласие собственников на эксплуатацию общей площади весьма непросто. Причиной тому является полное отсутствие заинтересованности жильцов в положительном решении данного вопроса. Кроме того, мотивом отказа может оказаться память о былых конфликтных ситуациях, которые возникали между жильцом, претендующим на чердак, и соседями. Также может иметь место и банальная зависть, ведь остальные жильцы не имеют вообще никакой возможности расширить свою жилплощадь.

Принять положительное решение поможет конструктивный диалог – можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака. Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.

Юридическая часть

С юридической точки зрения использование чердачного помещения в качестве дополнительной жилой площади будет незаконным даже в том случае, если соседи не имеют никаких возражений. Чердак не имеет статуса жилплощади, поэтому проживать там запрещается. Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.

Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования). То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.

В свою очередь, согласно действующему законодательству собственники на общем собрании могут подтвердить свое согласие на следующие действия:

  • Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
  • Передача чердачного помещения в аренду (безвозмездное пользование). В этом случае, согласно ст. 46 ЖК РФ достаточно, чтобы проголосовало, как минимум, две трети собственников.

Соответственно выбранному способу присоединения необходимо заключить договор аренды (передачи в безвозмездное пользование, проведение реконструкции) и зарегистрировать этот договор в установленном порядке.

Порядок передачи части чердачного помещения

Если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, все этапы, предшествующие превращению чердака в мансарду, выполняются от лица коллектива собственников. Процедура является достаточно трудоемкой, однако выполнимой, порядок действий выглядит следующим образом:

  • Принятие решения (единогласного) собственников о реконструкции;
  • Получение собственниками разрешения на реконструкцию;
  • Проведение реконструкции (собственниками);
  • Принятие результатов реконструкции и ввод мансардного помещения в эксплуатацию (собственниками);
  • Передача мансардного помещения, внесение изменений в техническую документацию, регистрация права собственности.

В случае передачи помещения по договору аренды все намного проще, после получения согласия собственников все действия выполняются будущим обитателем мансардного помещения. Поэтому порядок действия несколько отличается:

  • Получение согласия на передачу чердачной площади в аренду (безвозмездное пользование);
  • Подписание договора аренды и государственная регистрация документа;
  • Получение разрешения на переустройство чердачной площади;
  • Проведение переустройства;
  • Получение акта приемки и введения мансардного помещения в эксплуатацию;
  • Внесение изменений в документацию (отдельно по мансардному помещению).

Техническая часть

Перед тем, как готовить документы для принятия чердачной площади в аренду или оформления в собственность, нужно выяснить, возможна ли эксплуатация чердачного помещения в качестве жилой площади с технической точки зрения, а также есть ли техническая возможность провести работы, необходимые для физического присоединения части чердака.

Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.

Порядок действий по присоединению чердачного помещения

1. Экспертиза

Первым делом нужно заказать экспертизу, целью которой является получение официального заключения относительно отсутствия технических препятствий для переустройства чердачного. Такую экспертизу проводят органы городского управления строительства и архитектуры;

2. Правоустанавливающие документы

Теперь необходимо озаботиться получением соответствующих решений общего собрания собственников многоквартирного дома и оформлением документов, дающих право получать разрешение на проведение переустройства и последующие действия.

3. Создание проекта

После того, как заключение получено, и все документы, подтверждающие право проводить переустройство, также получены, самое время заняться подготовкой проекта переустройства. Изготовлением проекта занимаются государственные и частные проектные организации, имеющие соответствующие лицензии. После изготовления проект должен быть согласован с рядом инстанций, например, для Москвы это:

  • Архитектурное управление;
  • Госпожнадзор;
  • Мосгаз;
  • МЧС;
  • Москомархитектура.
Читайте также:  Биокамин: тепло живого огня — без дров, дыма и копоти

4. Получение разрешения

За разрешением на переустройство чердака следует обратиться в городскую Жилинспекцию с перечнем документов:

  • Согласованный проект;
  • Технический паспорт на квартиру;
  • Правоустанавливающие документы (договор аренды, решение о реконструкции, пр.).

5. Проведение работ

Во время проведения работ необходимо строго придерживаться проектной документации, в противном случае на последующих этапах могут возникнуть серьезные осложнения.

6. Приемка работ и сдача в эксплуатацию

По факту выполнения строительных работ нужно получить акт выполненных работ, на основании которого помещение будет документально введено в эксплуатацию. Этим занимаются сотрудники городской Жилинспекции.

7. Изменения в документах и государственная регистрация

Завершающим этапом будет изготовление нового паспорта квартиры (БТИ) с последующей регистрацией прав собственности (если чердачная площадь перешла в собственность, Росреестр). В случае принятия помещения по договору аренды (или в безвозмездное пользование) будет необходимо изготовление документов и проведение регистрации отдельного объекта недвижимости (мансардное помещение).

Квартира с мансардой: плюсы и минусы

Французский архитектор Франсуа Мансар еще в XVII веке перестроил чердак под жилое помещение. Для этой цели он изобрел специальные большие окна. Мансарды прижились в Европе, а с XVIII столетия их стали строить в России. В то время жилье в надстройках домов снимали студенты и бедные художники. Сегодня чердаки осваивают не только в частных домах, но и в городских многоэтажках.

В наши дни из мрачных коморок они превратились в современные удобные квартиры с необычной планировкой. Люди их приобретают, потому что хотят романтики, особенного интерьера. Многих устраивает цена: она ниже, чем за обычную квартиру. Жители последних этажей с помощью чердачной территории создают двухуровневые помещения.

Что такое мансарда?

Мансарда – это жилая территория, созданная за счет чердака. Чтобы глубже понять тему, следует разобраться, в чем отличие этих двух помещений.

Мансардная надстройка находится между верхним этажом и кровлей здания. Конфигурации крыш бывают разные, их строение влияет на геометрию подкровельного пространства. По высоте стен (от пола до скоса кровли) можно понять, к какому помещению относится территория под крышей. Для мансарды она составляет 0,8 – 1,5 метра. Если стены ниже указанных цифр, это уже чердак, выше полутора метров считается полноценным этажом. Минимальное расстояние от пола до высшей точки потолка – 2,5 метра.

Чердак

Это помещение под крышей, ограниченное стенами и скатами, он не отапливается и не рассчитан для проживания, поэтому к нему не предъявляют требований относительно высоты стен и потолков. Технический чердак отличается от обычного наличием коммуникаций и технологического оборудования. Эта территория выполняет роль тепло- и шумоизолятора между жилыми помещениями и улицей.

Дом с чердаком всегда теплее, чем без него.

Подкровельные территории бывают двух типов: холодные и теплые. Выстраивая здание, теплоизоляцию укладывают в перекрытии последнего этажа, сам чердак остается холодным. Но если планируется в будущем возведение мансарды, утепляется еще и конструкция крыши.

Следует внимательно отнестись к созданию вентиляционной системы. Пар и влага, поднимаясь из жилых помещений, образуют конденсат, который со временем разрушает кровельные материалы. Через холодный чердак вентиляционные каналы выводятся на крышу. В теплых чердачных помещениях воздух из комнат собирается под кровлей, а затем выходит через вытяжное отверстие. Правильно продуманная вентиляция создаст хороший микроклимат в помещении.

Мансарда

Это полноценное помещения для проживания, оборудованное под крышей. Окружающие стены, возведенные по каркасу, должны быть не ниже полутора метров. Конфигурация потолка зависит от формы кровли. Несущие конструкции выстраивают из дерева, металла или железобетона.

Кроме дополнительных работ по утеплению крыши, в помещение необходимо подвести отопительную систему. Хорошо продумать вентиляцию. Для комфортного проживания должно быть естественное освещение, которое обустраивается с помощью мансардных окон. Они сконструированы особым образом и приспособлены к проветриванию.

Для перестройки чердака в мансарду следует обратиться за разрешением в Бюро технической инвентаризации: опираясь на документ СНиП No2.08.01-89, они произведут перерегистрацию жилых помещений.

Варианты в многоквартирном доме

Можно приобрести готовую квартиру на мансардном этаже. Вариантов много, их разнообразие зависит от метража и конфигурации кровли. Это может быть одна большая комната по типу студии либо 2-комнатная квартира с отдельной кухней.

Вот один из примеров такого жилья на площади 40 кв. м. Перед дизайнером не просто стояла задача создать интерьер на метраже мансарды, но пропитать его духом чердаков Парижа или Лондона. Огромные кирпичные стены предрешили выбор стиля – лофт. Их хорошо зачистили и оставили фактически в первозданном виде.

На одной большой территории находятся все важные для жизни зоны. У двери – пространство кухни и столовой, объединенные строгим деревянным столом. Гардеробный шкаф, кухонный гарнитур и холодильник контрастным глянцевым пятном освежают кирпичную кладку. Множество светильников подсвечивают зоны в темное время суток, а за естественное освещение отвечает огромное окно, расположенное одновременно на стене и потолке.

В гостиной зоне два квадратных кресла легко сдвигаются в полноценное спальное место. Яркий металлический столик акцентирует на себе внимание. Тему металла поддерживает радиатор, камин и ведро с дровами. Удивительный дизайнерский прием – плазма на мольберте, напоминание о художниках, которые устраивали мастерские на мансардах. Грубые простые формы мольберта сочетаются с такими же строгими очертаниями стола.

Камин с живым огнем напоминает печку-буржуйку, находясь между спальной и гостиной зоной, объединяет их общим теплом. Спальня обособленна, но в то же время не находится в замкнутом пространстве, поэтому не выглядит слишком тесной. Большое окно дает возможность любоваться звездным небом. Старинный манекен служит оригинальным декором и местом, куда можно бросить одежду. Два прикроватных короба играют роль тумб и вместительных ящиков одновременно.

Ванная комната, объединенная с санузлом, вобрала в себя все необходимое: душевую кабину, унитаз, умывальник и стиральную машину.

Благодаря стараниям дизайнера под самой крышей получился просторный современный интерьер.

Все за и против

Плюсы и минусы строительства мансардной надстройки и проживания в ней несколько отличаются. Хозяин частного дома, планирующий увеличить свою жилую площадь, решает, что для него дешевле, возвести мансарду или полноценный второй этаж. Покупая уже перестроенную квартиру между последним этажом и крышей, приходится рассматривать совершенно другие плюсы и минусы.

Преимущества приобретения мансардной квартиры:

  • Основной плюс от такой покупки – ее стоимость, она ниже цены на обычную квартиру.
  • Великолепный вид из боковых окон и созерцание звездного неба из потолочных.

  • Создание современного неординарного интерьера.
  • Возможность оборудования настоящего камина.
  • При наличии участков плоской крыши можно оборудовать их в качестве территории под открытым небом для отдыха, игр, загорания или просто как смотровую площадку.

К недостаткам таких квартир можно отнести:

  • Невысокие стены (1,5 м), придется заказывать индивидуальную мебель.
  • Лифт на мансардный этаж, скорее всего, ходить не будет. Лестница тоже может оказаться неудобной. Возникнут проблемы с доставкой мебели.
  • Жара летом и холод зимой будут ощущаться острее, чем в обычных квартирах, даже при наличии кондиционера и отопительной системы.
  • Окна, расположенные под углом, будут скапливать снег, что затруднит уход за ними.

  • Иногда в таких квартирах бывают небольшие окна, что влияет на естественное освещение.
  • Если крыша начнет протекать, проблемы для таких квартир будут серьезные.
  • Шумно во время дождя и работы лифта (если мотор на чердаке).
  • Психологи против таких квартир, скошенные стены и потолки угнетают сознание.

Для владельцев коттеджей, которые собираются перестраивать чердачное помещение под мансарду, существуют свои достоинства и недостатки такого решения.

К достоинствам относится:

  • Владелец получает дополнительную площадь к своему одноэтажному дому.
  • Выстроить мансардный этаж можно без участия тяжелой техники.
  • Не нужно вкладывать средства для возведения полноценных стен.
  • Мансарда обеспечит прекрасный вид из окна и необычный интерьер.
  • Коттедж с мансардой имеет более красивый вид, чем здание с обычной скошенной крышей.

Если говорить о недостатках, экономия на постройке мансарды вместо второго этажа будет не слишком большой:

  • Придется хорошо утеплить крышу.
  • Необходимо воздвигнуть стены по каркасу в полтора метра высотой.

  • Продумать отопительную систему.
  • Правильно создать вентиляционную систему.
  • Не забыть о гидроизоляции.
  • Разместить мансардные окна.

К минусам относится также: жара летом, холод зимой, шум дождя, завывание ветра. Еще – придется мебель делать под заказ.

Во время покупки мансардного помещения впечатляет большая площадь и приемлемая цена. Но риелторы указывают площадь пола, а реальный метраж намного меньше, если учесть скошенные стены. Прежде чем решить, стоит ли покупать мансардную квартиру, нужно взвесить все за и против.

Отзывы владельцев

Отзывы неоднозначны, как при покупке любой квартиры. Одни жалуются на летнюю жару и зимний холод. Им отвечают, что проблему решает кондиционер и отопительная система. У кого-то протекают окна, у других – с окнами все благополучно. Почти каждый недоволен стенами и подбором мебели.

У хозяев квартир, в которых поработал дизайнер, жалоб нет.

В одном из отзывов сообщалось о самостоятельной переделке теплоизоляции и установке отопительного котла. Мешал шум от котла, но со временем привыкли. Квартирой довольны, особых высоких и низких температур не ощущали.

Примеры дизайна для вдохновения

Хорошо продуманная комната для мальчика стилизована под морскую тематику. Видна часть большого окна с активным естественным освещением. Лестница ведет под самую крышу, где находится спальное место. Спуститься вниз можно по канатной лесенке, как на судне. Гамак и сундук поддерживают тематику кубрика на пиратском корабле. Над рабочим столом вмонтированы в стену небольшие полки в виде штурвала. Сквозь детскую комнату просматривается зона отдыха, а за ней – рабочая зона для взрослых.

Вариант спальни, которая является отдельной комнате в мансардной квартире. Особый шарм помещению придают два разных по стилю окна, расположенных над кроватью.

На небольшом пространстве с сильно скошенными стенами размещены зона сна, отдыха и множество систем хранения. В белой комнате оранжевым контуром расположились места для сидения. Контраст с черным полом не дает интерьеру раствориться в пространстве. Большое окно наполняет мансарду воздухом и светом.

Обязательно найдутся люди с нетривиальным мышлением, романтики, которым понравится жить под самым небом. Для таких людей и существуют мансарды.

Чтобы узнать обо всех тонкостях обустройства квартиры в мансардном этаже, смотрите следующее видео.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector